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善用存款掛勾按揭減少利息支出 (Mortage Link)
選擇按揭計劃時,除了按揭利率和現金回贈外,mortgage link戶口(下稱ML戶口)亦是銀行常見的優惠。ML戶口一種是高息的活期存款賬戶,貸款人在戶口內的存款,可享在與按揭計劃相同的利率,幫助業主賺取利息,對沖供樓的息利支出,兼保持流動現金。

Mortgage Link是近年各銀行為爭奪樓宇按揭市場的新產品,其概念是將按揭戶口與活期存款戶口合併計息,為買家節省利息支出,同時方便用家靈活調度款項。

假設業主的按揭貸款額是200萬元,利率2.375%,他在ML戶口存入100萬元,將可慳到約一半利息。

當按揭申請獲批後,銀行會為你建立一個結合活期存款及按揭支付的戶口,而該戶口的存款是以按揭利率支付利息的(現行一般銀行按揭利率介乎2厘左右,活期存款能有2厘息是非常不俗的)。使用Mortgage Link計劃承造按揭,可以做到以低於1厘的利率借款。

各銀行Mortgage Link計劃大概要求:
以按揭利率計息的存款有一定的限額,一般為按揭金額的五成,有個別銀行可以做出六成;
留意個別銀行Mortgage Link戶口的提存款要求,有可能有提存時間或提存額度的限制;
總而言之,各銀行有各自的一套規則,但計息方法大至相同。

Mortgage Link優點:
1. 以按揭利率計息;
2. 靈活調度款項;

以「高息活期儲蓄戶口」來形容Mortgage Link最適合不過了,把應急用的錢放入Mortgage Link戶口,其餘的「閒錢」再投資其他項目,做個精明的投資者!

假設一個價值六百萬元的單位,買家承造七成按揭,借貸420萬元,還款期為三十年,H按實際息率為1.69%,每月供款$14,881,全期按揭利息支出為$1,156,922,如同時在Mortgage link戶口每月存款5000元,全期儲蓄利息收入$280,725,將全期按揭利息支出扣減全期儲蓄利息收入,全期利息支出減少至$876,197,可節省24%的l利息支出,全期的按揭息率減至1.28%,明顯帶來減息及慳錢效果。美國今年仍然有機會加息,預計本港息口亦可能會調整,在加息週期下,存款掛勾按揭計劃對買家有一定的吸引力。

比起高息定期存款戶口,屬活期存款的ML戶口可讓存戶更靈活地運用資金。業主如在能力範圍內,適當地增加按揭借貸金額,並存入ML戶口,一方面能賺取更多按揭現金回贈,另一方面能月月賺存息,增加流動資金。

部份銀行容許掛鈎3個存款戶口,讓按揭貸款人的兩名家人同享高息存款,但享高息的存款,同樣不可超過總貸款金額50%。
高息存款有上限

如業主本身沒有買股票或作其他投資,ML戶口不失他們輕鬆賺息的利器,但使用時有不少注意事項。

銀行不會做蝕本生意,因此會為ML戶口的高息存款設上限,一般是按揭貸款額的50%,例如業主借100萬元按揭,實際年利率2.375%,ML戶口內首50萬元的存款,即可享2.375%的高息優惠。少數銀行的高息存款上限達按揭總額60%。

另外,掛勾利率的存款上限,是按未償還按揭貸款而定。換言之,隨着業主的貸款由100萬元還剩80萬元,其可享的高息存款額上限,亦由50萬元減至40萬元。
直接收息可慳最多稅

大多數ML戶口會每月直接派息予存戶,但也有銀行讓客戶選擇用存款利息,扣減按揭利息或本金,這有助減少供樓支出甚至縮短還款期。

由於償還按揭的利息支出是可用作扣稅,選擇扣減按揭本金或利息的話,或影響貸款人的扣稅額。直接收取利息的話,則可用盡扣稅額。

不可不知的是,並非所有銀行的ML戶口都受存款保障計劃保護,業主如對銀行穩健程度有疑慮,使用ML戶口存款前,最好先向銀行確認。當然,銀行倒閉在香港十分罕見,業主毋須過份擔心。
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祝未上樓朋友早日上心水樓;祝已上樓朋友安居樂業!
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好似好複雜……
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擴3 1339XXX


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Thank for sharing
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