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【綠置居.觀點】綠置居可以休矣!
運輸及房屋局局長陳帆上周出席立法會會議,交代綠置居恆常化政策。觀乎當日公開的《「綠表置居計劃」先導項目的檢討》報告(下稱:報告),房委會仍然保留市價「六折」的定價機制,也未有延長禁售限期,陳帆一再強調綠置居定價與市場價格沒有「關聯性」以及不會影響公屋供應,明顯與事實不符。

綠置居定價機制荒謬

先說綠置居的定價方式,陳帆強調綠置居的定價與市價「沒有關聯性」。固然報告提及綠置居將按「(防止)房委會在財政上有所損失」、「綠表申請者的負擔能力」兩項原則定價。但是報告最終的定價方式,難言與市場無關。報告指最新一批綠置居的售價,將比最近一期居屋「折扣」高10%,現時居屋一般定價為市價七成。如果居屋定價不變,那麼綠置居定價將為市價六成。

報告指「折扣比居屋高10%」是一個「較簡單的」定價方法,但是既然綠置居與市價「沒有關聯性」,那麼政府為什麼不直接參考市民的負擔能力定價?殖民地時期的第三期乙(1982年2月)至第八期甲(1985年11月)居屋的定價都是以市民的負擔能力計算,房委會大可依此釐定綠置居的價格,如今未有為之,反而迂迴地以市價衡量市民的負擔能力,明顯另有所謀。事實上,房署署長應耀康於同日就否定了陳帆的說法,指綠置居的定價有參考市值。


房委會資助房屋小組委員會早前通過綠置居恆常化。


房委會資助房屋小組委員會在會議通過恆常化「綠置居」。

資助房屋定價的歷史脈絡

歸根究柢,除了市民的負擔能力外,資助房屋定價考慮到兩個因素,其一,是不妨礙私人房地產發展;其二,是房委會的收支狀況。

房屋研究者謝曉陽曾撰文梳理居屋定價的歷史脈絡,港督麥理浩在推出居屋時,指出居屋應該以合理價格釐定(reasonable priced homes),並將之稱為非牟利居屋計劃(non-profit-making scheme of home-ownership),但是這「理想」面對相當大的阻力,在居屋計劃的構想階段,時任財政司夏鼎基便提出居屋不應妨礙私人房地產發展,這可以解釋居屋當時為什麼以地價加建築成本價出售,而非單純以建築成本價發售。及後居屋雖一度以建築成本價發售,但是在1986年起,居屋價格卻一改以參照市價釐定。

及至1987年政府制定了《長遠房屋策略》,提出縮減房委會規模,以免和私人市場形成競爭。翌年,政府修改《房屋條例》,房委會開始自負盈虧。在1987年前,居屋的整年、整期收入尚且要高於成本(個別項目可以虧本,但整期、整年的項目必須維持收支平衡),在1988年《房屋條例》修訂後,房委會更加要防患於未然,追求「盈餘」、儲備增值,資助房屋進一步脫離市民的負擔能力。


林鄭月娥提出將火炭公屋4,800個單位全轉為綠置居,但房委會將重新評做。

綠置居買家非富人

如果樓市低迷,資助房屋按市場定價尚且影響輕微,但是如當樓市水漲船高,居屋仍然按市價釐定,就無異於將市民推向置業懸崖。香港的樓價早已脫離市民的負擔能力,有居屋最近更以呎價近萬元出售,市價「六折」表面上頗為便宜,但觀乎美聯物業的樓價走勢資料,本年2月全港的平均呎價為12,644元,「六折」計算即是7,586元,接近2012年3月的樓市平均呎價,當時梁振英剛上任,他曾言解決香港人的住屋問題是「重中之重」,當時的樓價高企,早已令市民怨聲載道。

也許有人認為,綠置居是為公屋富戶而設,對象並非窮人,故定價較高也是合理。事實上,絕大多數購買綠置居者,都並非公屋富戶,觀乎報告的數據,在購買綠置居的房委會公屋住戶中,須交額外租金的富戶只佔12%,為數不多。坊間曾流傳部分公屋居民擁有隱藏資產,購買綠置居者可能是隱形富戶,但是觀乎文件中貸款與樓價比例,有59%的市民貸款額達樓價的90%至95%,市民的平均貸款額佔樓價百分比則為86%,不大可能有龐大的隱形資產。

(續下)
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(續上)

在樓價失控之際,政府理應警告市民,用盡一切政策之能是平抑樓價。但是香港政府在這方面卻少有作為,更加「多管齊下」,一方面不斷深化「置業夢」的虛假意識,另一方面推出與市價掛鈎的公共房屋,又以市價「六折」等政治修辭包裝,引市民「上釣」。經濟有順有逆,香港的勞工保障又乏善可陳,一旦他日經濟衰退,市民失業,無法還款,也就會淪為無殼蝸牛。

綠置居損害基層住屋權

陳帆身為運房局局長,本應謹言慎行,綠置居的訂價與市價「沒有關聯性」的言論與事實不符,應盡早收回。至他同日指綠置居不會影響公屋供應,同樣大謬不然。

觀乎檢討報告中轉售限制一項,在房委會首次轉讓綠置居起計五年,買家可以將單位售予房委會提名的綠表或白表買家,在補足地價後,單位更加可以在市場公開發售。容許市民將綠置居出售予綠表買家,或許不會對公屋供應有太大影響,但是隨着單位流轉到白表買家以至公開拍賣,公屋單位就會流落到自由市場,政府難以再將單位分配給基層市民。近年不時出現天價居屋,以現時政府的做法看來,綠置居他日也可能升至天價,遠遠拋離基層市民的負擔能力。

綠置居問題源於置業主導的意識形態,香港官員往往不敢觸碰地產商的既得利益,將成規奉若圭臬。回歸過後,董建華落實八萬五,政策仍以置業主導,但是其供應量之大,足以改變市場結構。惟此後歷屆特首的房屋政策乏善足陳,林鄭月娥在競選期間曾言要解決房屋問題,市民期望她能夠以平均成本價出售資助房屋、規定綠置居只能出售予符合綠表資格者,可惜她仍然囿於成規,對房屋問題視若無睹。她必須明白,香港房屋問題嚴峻,市民早已怒火中燒,如果她繼續冷眼旁觀,市民終有一日會重新走上街頭,與政府對抗。


特首林鄭月娥於最新一份施政報告中提議將綠置居恆常化。
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殖民地政府嘅房屋惡策,特區政府將佢發揚光大本帖最後由 SLLAM 於 2018-03-14 12:21:39 編輯
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感恩,安居樂業在迎東。祝君同喜!

gdgd
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現今林鄭政府,對房屋無作為。
   吹水多過做嘢。望梅止渴。
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林郑无料到,快的落台.给黃远辉做特首.
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thx
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