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關焯照:重建置業階梯不是對症下藥 而是不務正業

雖然林鄭出任特首至今只是四個多月,但在房屋方面已推出多項新措施,例如首置上車盤、綠置居及白居二恆常化和準備以大量綠置居代替出租公屋。總而言之,林鄭的房屋措施令市民看得眼花繚亂,究竟其效力有幾大?時間最終會給予大家一個答案的。

新政府的主要房屋政策是重建置業階梯。然而,筆者認為現時林鄭的房屋政策不是對症下藥,這反而令市民懷疑政府已是黔驢技窮,沒有能力壓下瘋顛樓價,最終結果是樓市泡沫爆破,香港經濟肯定要陪葬。

不少市民及樓市分析員均認為政府缺乏足夠土地儲備,至令住宅單位長期供應不足,而矛頭大多指向前特首曾蔭權在任期間停止填海及大幅減少賣地所致。雖然筆者同意這觀點,但另一位前特首董建華也要負上部分責任,因為董伯伯在任的最後四年(2001/02至2004/05)已開始大幅削減賣地(表一),至於曾蔭權在任七年期間,首兩年的賣地數量也是少得可憐,但在2007/08財政年度已開始增加土地供應。無奈,2008年爆發金融海嘯,本地樓價迅速下挫,曾蔭權為了托市,再次減少賣地,直至最後兩年任期,經濟逐漸復甦,曾蔭權才再次加大土地供應。

經過董建華和曾蔭權一段長時間沒有供應足夠土地予市場,即使上任特首梁振英在其任內5年不斷推出土地,但由於缺地太久,土地不足的問題已不可能在短時間內解決,所以林鄭繼任特首後理應努力覓地增加房屋供應,但她卻取而求其次,竟然選擇以重建置業階梯為房屋政策的主軸。無奈,沒有足夠土地又如何令樓市健康發展?遑論令大部份市民有置業的機會。



(作者提供)

面積高達177公頃的粉嶺高爾夫球場,可以用作補充土地儲備。(美聯社)

雖然林鄭上場後即宣佈成立土地供應專責小組,以18個月時間檢視本港土地供應來源及現行措施。然而,不少樓市專家卻質疑是否需要成立這個小組,特别是市民對土地來源已有深入的認識。此外,政府手上擁有不少出租的官地,例如面積高達177公頃的粉嶺高爾夫球場,可以用作補充土地儲備,加上大量閒置校舍,政府根本可以利用以上的熟地來解決短期土地不足的問題。

樓價瘋升已為香港社會製造大量問題,例如一般市民難以置業、租金飇升令企業營運成本上升、貧富懸殊越來越嚴重等等,但缺地也嚴重影響公營房屋作為福利網的功能。首先,未來五年公營房屋落成量明顯低於長策會定下28000個單位的目標,但在興建公屋方面持續出現大落後的情況下,公屋輪候冊人數已升破28萬人,而等候上公屋的時間已達4.6年,從以上種種迹象來看,公屋這個福利網已像一間漏水屋,未能為需要安身之所的每一位基層市民帶來適當的保障。

土地儲備不足令政府在公營房屋支出方面面對沉重壓力。發展局為了儘量追貼每年公屋的目標落成量,即使選址不太適合興建公屋,例如斜坡地、小型地皮或凹凸不平的土地,也要被逼採用。根據政府公開資料,公屋的平均建築成本持續上升(表二),在2020-21年度,公屋的平均建造成本預計較居屋低10萬元,而在可見的將來,公屋建築成本高過居屋是絶對有可能的事。



(作者提供)

最近運房局計劃向立法會申請近24億元撥款,以進行橫洲公營房屋發展之設定工地平整及基礎設施的工程,但每個單位的基建費竟然高達60萬元,政府的解釋是由於地形,項目涉及興建高的擋土牆、平整土地及建造相關的擋土牆及斜坡部份,以至基建費用甚高。然而,讀者可能會問: 「發展局在選擇公屋地皮時,又怎會不考慮建築成本問題呢?」如果大部份公屋選址都是涉及高昂成本,房委會的儲備將會很快乾塘,政府又要用公帑來注資了。

如果林鄭繼續不務正業,繼續玩重建置業階梯,香港的房屋問題只會越來越嚴重,最終受苦的一羣肯定仍是升斗市民。

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2004-10
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住私樓  人工不符合  無申請公屋
根本就係要压住,仲有得升咩
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  事无不可对人言。屁无不可对人放。   
林鄭托市
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G1310XXX-1312XXX New 3
你的公屋申請尚未到達調查階段,請耐心等候
看看
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