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業界冀持續完善租務機制 「租金管制」須考慮周全

立法會第三常設委員會已完成細則性審議《修改民法典不動產租賃法律制度》(俗稱《租務法》),預計可於下月15日本屆會期結束前,送交立法會大會審議及表決。新修訂的《租務法》法案引入多項修改,包括具爭議的「租金管制」,設立「調整租金幅度設定上限」,調整租金機制的使用,需具例外性及臨時性,基於當時澳門租金市場高企,行政長官可以批示形式,針對某一類不動產(如車位、工廈)或所有不動產制定「調整系數」,而「調整系數」是參考消費物價指數、樓價、人資需求、薪酬調整指數等制定,措施屬短期行為,即加租幅度不能超出行政長官訂定的調整系數。



《租務法》法案建議租金加幅設限、商業單位和住宅單位租約均為三年。(資料圖片)

法案舊文本建議,將商用不動產最短租賃年期由兩年提高至三年,居住用途則兩年不變。新《租務法》改為商用及居住用途不動產最少三年起簽約,其間業主無權單方面解約。法案又引入仲裁機制應對「租霸」,並在簽署合同強制公證租約,房地產中介人曾擔心會增加工作量及費用,政府表示,現時公證署十至15分鐘就可解決相關問題,私人公證員也可從事相關工作。現時租約不需要當面認證,可對照認定簽名,不需要當場認筆跡,故不會影響其工作,費用也不太多,委員會聽取業界意見及政府意見後,認為可行。



統計數據顯示,澳門住宅租賃70%—80% 租予外僱,業主絕大部分為本澳居民。 (資料圖片)

業界指租管複雜應慎重

針對有望本屆立法會會期結束前審議及表決的《租務法》,澳門建築置業商會理事長謝思訓昨日接受本報訪問時表示,政府在經濟循環中保障及維護弱勢社群利益目的是好,但事實上存在諸多複雜之處,冀望立法會及行政當局需要小心處理。該會並非完全反對租務管制,若未能在深思熟慮下對租務實施監管,將會對包括年輕人在內的弱勢群體衝擊最大,建議住宅部分維持兩年租約、租管剔除商業部分以及將住宅、商鋪、寫字樓、停車場、會展場地等市場推出分類指數。



謝思訓建議住宅部分維持兩年租約、租管剔除商業部分及因應不同不動產市場推出分類指數。
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租金回報率低影響業主
謝思訓認為,租管首先將會減少市場供應,澳門租金回報率僅有1%,而香港則有2%至2.5%,如果業主收租低於市場價,將可能選擇不租或以商業為原則的「揀客」,間接影響本澳年輕人的選擇。總觀多個實施租務管制的地區,其副作用也在凸顯。一般而言,住宅方面,實施租管可能伴隨著業主更高租金起點、更高按金、維修及管理費用的轉嫁等問題。

據2015至2016年統計數據顯示,澳門住宅租賃70%—80%租予外僱,業主絕大部分為本澳居民,租管一出變相等於本地居民要補貼外僱。商鋪方面,因應多以商業原則計數,租賃雙方具有議價能力,一般而言外地不會租管商業。商鋪非簡單以呎租按面積計算,租金往往包括推廣費、管理費、設備費、水電費用等分攤,但若實施租管,也將面臨中小企難租鋪及青年人難創業等影響。

租金調幅指標需分類
法案文本建議商用及居住用途不動產均最少簽約三年,其間業主無權單方面解約。謝思訓認為不夠靈活且缺乏彈性。而針對法案建議租金調升幅度參考通脹、樓價、薪金及就業等因素,謝思訓表示,「結合近兩年相關數據,以上四個指數都係起嘅,如果跟呢四個指數,2015至2017租金冇理由跌,但係也都係跌」,日後法案成為法例後,若以此釐定升幅,恐「分分鐘會出現矛盾」,更多個案需調解、仲裁甚至訴諸法庭。

此外,他還提到,住宅、商鋪、寫字樓、停車場、會展場地等都是不同的市場,每個市場皆有其自身的特徵、供應量和需求,市場浮動軌跡不同,希望政府收集每個市場需求、供應量及價格走勢,推出分類指數。也希望正在立法會細則性審議《租務法》的委員,能進一步完善相關法律草案,以便澳門的租樓人士,特別是年輕人,能夠從這個租務機制得到正面效益。
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業界對「租金管制」毀譽參半 冀允許多些彈性及「人情味」

民眾建澳聯盟副主席陳德勝受訪時表示,絕對贊成設立「租金調整幅度設定上限」,但關鍵是必須有靈活的可調整機制。他稱,不少基層市民因加租無規矩、無管制,向其反映租金壓力大,「今年簽咗下年又未必肯續,可能由5,000幾元加到8,000幾元,啱啱住熟咗又要逼遷」,對租戶的上班、上學環境均造成一定影響,同時亦會扼殺中小企的生存空間,甚至連裝修費用都「蝕埋」。他認為,調整系數應以通脹、稅收、薪酬等綜合數據制定,又指葡殖時期限制加租上限為21%是「非常之好」的做法,又相信有關的「 租金上限」對樓市不會造成太大影響,只是杜絕「超合理」情況。

陳德勝表示,絕對贊成設「租金調整幅度設定上限」,但必須有靈活的可調整機制。(互聯網圖片)

仲量聯行澳門商鋪部主管唐偉樂認為,「租金管制」已在多個地方實施,但成效甚微,甚至導致租金上升,供應減少的狀況發生。對於承租人90日內可提出終止合約的條例實施於商用物業上,他認為因複雜性相較住宅為高,或導致業主造成虧損。至於租賃法修改後會否影響業主出租意慾降低而影響租賃市場,他表示澳門是個自由經濟市場,租賃限制對於商業用途的物業來說,未必會達到政府預期效果。

中原地產高級區域營運董事何兆恆則稱,本澳的主流買家以自用為主,且樓市的波動取決於經濟環境等多重因素,故「租金上限」的實行與否,不會對本澳樓市造成太大影響。作為業界支持政府清晰及完善法例,「做地產需要有法可依,好過大家估估下」,又希望政府能綜合多方面因素 ,令事情更具善意。何兆恆又指,租客與業主並非單屬商業關係,而是長遠合作的人情關係。舉例「沙士」期間,有業主因「心軟」大幅減租,甚至於短期內不收取租金,一旦設立「租金管制」,好心的業主或因「減咗加唔返」的心態,不會再與租戶共渡時艱,亦少了份「人情味」。

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命裡有時終需有,

命裡無時莫強求。
管左D楼冇咁值錢!
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