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新圍標手法「動用儲備金」 反圍標聯盟:陰乾小業主
  • 大型屋苑住宅不時有大小工程,雖然小業主們不用額外付款,但其實工程費是自管理費儲備金中扣除。「全港業主反貪腐反圍標大聯盟」發言人林卓廷指出,動用儲備金是近年一種新興圍標手法,隨時「陰乾」小業主。

近年各私人屋苑工程頻爆出「圍標」風波。(李澤彤攝)

黃埔花園的小業主們指,雖然近年屋苑的維修工程繁多,但各戶每月所需繳交的費用暫時不變。其中一位業主張先生稱,「每戶因應單位大小,每月按比例繳交固定$726至$1188管理費予管理處。至於每次有各大小工程,相關費用會先從管理費儲備金(Fund)中扣除;如果儲備金不夠,可能會要求各住戶額外夾錢支付。」因此,雖然各小業主暫時需付出的金錢不變,但實際上各工程已在動用他們的財產。



另外,林卓廷指出,動用大型屋苑的儲備基金,是其中一種新圍標方式,「令業主分擔的費用看起來較低,但其實維修價高昂。」例如去年,粉嶺祥華邨通過動用4千多萬元儲備基金做地底食水喉工程,但屋邨儲備金只有6千萬至7千萬元;有居民質疑工程涉圍標,上街遊行,但該邨業主立案法團否認圍標。
「全港業主反貪腐反圍標大聯盟」發言人林卓廷指,儲備金主要由多出來的管理費及大廈的其他收入組成。如果大廈有法團,儲備基金的帳目通常會由法團自己管理;但若沒有法團,則會由公契經理人或管理公司管理。在沒有法團的屋苑,大廈開支透明度普遍偏低,「公契經理人或管理公司近乎可以自把自為」。而如果業主委員會希望查看帳目,公契經理人或管理公司未有交出明確帳目;小業主們經多次追討仍無果,可能要訴諸法律。



一眾受訪黃埔花園居民業主兼居民不欲上鏡,指怕被老闆貼上「搞事」標籤。(黃永俊攝)
香港人,不住為家園及下一代戰鬥。(資料圖片)

系列後記:活在香港,為家園不停的戰鬥


  • 「好多人聽到我住黃埔,『中產社區喎』,好似好風光咁,真係有苦自己知。」張生如此說。他口中的苦,是苦在沒有選擇。「錢當然是一重要因素,但我們更在意的是,沒有選擇的權利及自由。」
  • Helen(化名)感歎:「我知我們過去不太團結,希望從此有更多小業主不計前嫌,走出來,集合人民力量,一同成立業主立案法團、一同掌握黃埔花園的未來。」
  • 是次這批受訪者均正值壯年,是家庭經濟支柱,沒有一位願意上鏡及刊登真名,原因是「害怕讓老闆看到覺得他們搞事」。不願出風頭,只望成功監察管理公司及工程,最近頻頻開會,陳小姐笑謂:「仔女成日問我,媽咪你最近做咩咁忙?」。
  • 香港人勞碌一生置業,置業卻隨時是另一場戰役的開始,還要一邊打仗一邊顧忌被貼上「搞事」標籤。
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黃埔90座同屬一公契 和黃身兼大業主、管理公司30年
  • 「業主立案法團」(法團),近年屢屢與「圍標」一詞扯上關係。對此有人避之則吉、有人恨之入骨;部分黃埔花園居民卻朝思暮想成立法團近30年,仍不得要領。原來屋苑公契將黃埔花園多期多座綑綁在一起,根據法例要集合最少10%業權才能提出申請成立法團;或要100%業權同意才可先推翻公契,再成立法團。因為沒有法團,30多年來黃埔花園一直聘用同一間管理公司,而該公司隸屬於發展商和黃(現和記地產)。

黃埔花園落成逾30年,一直沒有法團。(吳鍾坤攝)

30年來同一間管理公司 附屬大業主和黃

黃埔花園於1985年至1991年間落成,一共分為12期,有88座住宅樓宇加2座商場(即黃埔號百貨公司及黃埔美食坊),住宅單位數目超過一萬個,而和記地產是整個黃埔花園所有商舖的業主,即是大業主。屋苑落成初年,吸引不少中產人士及日韓駐港工作家庭居住。

陳小姐成為黃埔花園居民兼業主約2年,她說從未想過付上逾千萬元購入一個號稱「中產」的單位,但住在如此環境:「首先是平台天花,近年多次石屎剝落,管理公司只用白色紙遮蓋;我都好擔心經過時會被扑親,叫囝囝盡量行無上蓋的範圍。另外是平台花草,兩年前還是欣欣向榮,近月全枯萎了,沒人打理。而近年港鐵工程後,街道衛生日差,老鼠橫行,隔日就見到一次。」

當區區議員梁美芬指,黃埔花園自入伙以來均沿用同一間管理公司——「黃埔花園管理有限公司」(Whampoa Garden Management Limited)。而據公司註冊處紀錄,「黃埔花園管理有限公司」大股東為「和記物業管理有限公司」,與黃埔花園大業主「和記黃埔」屬於同一母系公司。

黃埔花園居民兼業主張生表示:「入伙近卅年一直沿用同一間管理公司,如果它表現不好,小業主無法撤換。」另一名業主Helen(化名)入住黃埔花園十多年,指早年的管理公司服務質素頗佳,是近年才變差:「除了環境衛生和美觀問題,還有拖延交代部分屋苑帳目。」


Helen(化名)說,「每次翻新或維修工程,管理公司會根據公契會收10%經理人酬金,但其實市價應只是5%至6%;居民投訴後,管理公司說會將經理人酬金下調至8%,但沒有人知道是否真的下調了。我曾要求公開帳目,但管理公司總是拖延。另外還有拖延維修,約2014年初,2期天台漏水落16樓頂層單位,該戶已投訴多次,但待單位天花有石屎剝落後,管理公司才安排防漏工程。」

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「問題是如果它做得不好,我們沒有力量撤換及制衡之,即是管理公司根本不需要害怕我們。」

黃埔花園居民Helen(化名)


公契綑綁整個屋苑 2次欲成立法團難產

民政事務總署(民政署)表示,由於黃埔花園只有一張公契,因此按照《建築物管理條例》(第344章)規定,只能成立一個法團。

因為受公契綑綁,整個黃埔花園大部分住宅、商舖、車位是命運共同體,需要共同承擔開支。除此之外,成立法團亦因牽涉人數太多、難以聯絡,多次流產。Helen指,分別於千禧年代及2013年,黃埔花園小業主們曾2次發起籌組業主立案法團,但因牽涉到人與人之間的不信任、各懷鬼胎,籌備法團最終均「難產」,沒有下文。「尤其小業主們都各有正職,只能用工餘時間籌備,很容易心力交瘁。」張生指不曾試過拉攏大業主一同成立法團,「它有甚麼誘因要聯同我們一起成立法團?一日沒有法團,我們便一日無法撤換管理公司。」另外,他們指黃埔花園很多離岸業主,單位只作收租之用,對業權不清楚也不關心。

梁美芬續指,發展商透過持有屋苑停車場、商場、會所等公用部分,手握壓倒性的不可分割業權份數,令小業主處於弱勢地位, 無法取得足夠支持以成立法團。而公契訂立程序令小業主必須接受發展商欽點的管理公司, 居民日後要撤換管理公司非常困難。但因為根據現行公契,整個黃埔花園共12期90座只能成立1個法團,牽涉持份者人數龐大,難以管理,有部分業主「斬腳趾避沙蟲」,對成立法團持消極態度。

另一名業主兼居民Teresa表示:「圍標成日都同法團扯上關係,如果成立法團由唔知咩人管理,好似仲衰。」

業主Helen說:「推翻法團總比推翻公契容易!如果法團做得不好,可靠投票推翻;但未成立法團的情況下,要100%業權同意才可推翻公契。」


近年「法團」與「圍標」屢屢扯上關係,業主們對應否成立法團各持己見。(李澤彤攝)

「太和的後裔」成功推翻舊法團,部分黃埔花園居民:「推翻法團比推翻公契容易,所以還是成立法團好。」(李澤彤攝)本帖最後由 folee0001 於 2016-12-01 16:44:40 編輯
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全港9大屋苑沒有法團 青衣美景花園突破限制成先例
  • 全港屋苑之中,除了黃埔花園沒有法團外,截至2012年仍有約9個大型私人屋苑仍未成立法團。「全港業主反貪腐反圍標大聯盟」成員莊榮輝指此類因公契綑綁而難以成立法團的大型屋苑不算多,而去年青衣美景花園首次以集合10%業權的方法,突破捆綁式公契成立法團,其事例可供參考。

截至2012年,全港有9個30座以上的大型私人屋苑尚未成立法團。(李澤彤攝)

兩大成立法團的困難:難以聯絡數千人,大業主不支持

根據民政署資料,截至2012年為止, 全港約15個各擁有超過30座大廈的大型私人屋苑,當中9個仍未成立法團,分別分佈在東區、南區、九龍城、觀塘、沙田、屯門及元朗。


地區     未成立法團的大型私人屋苑數目

--     --------------

東區           2

南區           2

九龍城          1

觀塘           1

沙田           1

屯門           1

元朗           1


「全港業主反貪腐反圍標大聯盟」成員莊榮輝指,全港這類超大型屋苑不算很多,有些是全屋苑被同一張公契綑綁在一起,如黃埔花園、置富花園;有些則分開數張公契,如美孚新邨:「視乎發展商如何訂立公契。」但只要是被同一張公契綑綁在一起的超大型屋苑,成立法團普遍有困難。「一是難以聯絡眾多業主、二是要對抗大業主。以一萬戶為例,集合30%業權即是也要3000戶,太難以聯絡。另外,如果有發展商不賣出商舖從而持有大部分業權份數、而又不支持成立法團,小業主即是要聯絡大業主以外的業權份數。」


置富花園曾發生疑圍標等波。(資料圖片)


以薄扶林置富花園為例,置富花園有27座,擁4320戶,與黃埔花園一樣,同樣是大型屋苑、同樣沒有業主立案法團,數十年來只得一個無法定權力的居民協會。今年4月,置富花園爆出8.6億元「天價」維修費風波,平均每戶需分擔約19萬元。有業主強烈反對,指工程只收到2個報價,要求重新招標,最終透過業主大會、成功以五成三票數支持險勝,推翻工程。
置富花園疑圍標 管理公司聆聽民意推翻工程只是「義務」非「責任」

雖然小業主們推翻了工程,但有業主認為應更換管理公司,才能杜絕類似問題再發生。有業主曾欲成立法團,但於臨召開成立法團的業主大會前收到民政事務總署通知,指因有逾兩成業權人反對,業主大會需取消。莊榮輝指出,由於置富花園沒有法團,管理公司是受公契約束而非法例,業主的投票結果沒有法律效力。管理公司最終肯採納業主的投票結果,只是因事件已經傳媒曝光,怕激起民怨;然而同時有業主很信任管理公司,覺得讓它管好過讓不明人士成立法團管,可見在同一公契綑綁下,因牽涉太多業戶、意見太易分歧,成立法團不易。



青衣花園以僅10%業權份數支持,成功成立法團。(資料圖片)
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向青衣花園學習突破 10%業權的逆轉勝

但是也有成功例子。青衣美景花園於1984年入伙及落成,有8座樓宇、近2000個住宅單位。去年8月,美景花園約700名小業主成功援引《建築物管理條例》第4條,以只獲業權一成支持的低門檻下,獲土地審裁處批准籌組業主立案法團,委任一名指定業主召開管理委員會會議。會議採取簡單多數制,只要出席或獲授權高過反對份數,就可以成立法團,毋須如一般要求要約3成業權支持門檻才能成立法團,是首次有屋苑援引該例並獲勝訴。

莊榮輝指,「美景花園的情況是,整張公契將1期、2期、3期綑綁在一起。但後來1期沒有建成,用地變成了政府公園,該業權份數消失了,但公契又已寫明了整個屋苑的業權份數。因所有小業主的業權份數集合起來才佔數十分百分比,最終透過土地審裁處,集合10%業權而能成立法團。」但他批評由此可見,現行公契條例已不合時宜:「消失了的業權份數也要計算有內。」不過美景花園的法團成立僅一年多,已被指涉及圍標風波。
成立法團最低門檻:10%業權

民政署表示,根據《建築物管理條例》(第344章),成立業主立案法團有以下3大途徑。其中最低門檻只需10%業權,但要經過土地審裁處:
1) 不少於5%業權份數的業主可委任一名業主,召開委出法團管委會的業主會議,並在會議上由親自出席或委派代表出席的業主,以過半數票及不少於30%業權份數業主的支持,通過成立法團的決議。
2) 由總共擁有不少於20%業權份數的業主,向民政事務局局長申請召開業主會議。在有關業主會議上,業主親自投票或委任代表出席會議投票,以過半數票通過的決議,委出管委會。
3) 由擁有不少於10%業權份數的業主,向土地審裁處申請命令,由指定的業主召開業主會議。在有關業主會議上,業主親自投票或委任代表出席會議投票,以過半數票通過的決議,委出管委會。
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五萬呎水產市場開業 黃埔業主憂排污量增、喉管破裂
  • 黃埔經常被指是「中產」社區,商舖食肆林立,近日又有地鐵通車,理應「好好住」——但黃埔花園居民兼業主Helen(化名)不這麼想:「十多年前是挺好住的,現在不了」。居民早前收到通知,屋苑9期地舖一個佔地5萬呎的水產中心,即將於明年初開業。Helen及其他居民指,近年自港鐵工程開始動工後,各式渠管已頻頻爆裂,他們恐怕水產市場將令區內喉管及排污系統不勝負荷。而因區內5大街道根據地契均為私家街,每次爆渠維修,小業主均需一同「埋單」。

「9號水產」即將於明年首季開業。(黃永俊攝)

水產市場即將開業 居民憂排污系統不勝負荷

現時9期大部分地舖已被「打通」,成為一個約5萬平方呎的巨大空間,正進行裝修,而地盤的外圍板貼上「9號水產」橫幅。早前有媒體報導,「9號水產」是一個集批發、零售、飲食及教育於一身的水產中心,顧客購買水產後可即場交食肆炮製,該市場預計將於明年首季開業。近月港鐵通車前後,4期地舖已遷入大量食肆,9期地舖這個大型「水產市場」亦將開幕。照說黃埔花園居民將能「食好東西」,理應高興,但業主兼居民張先生不認同:「咪就係得返食肆囉!」這一年,黃埔花園9期百合苑地舖面目全非。張先生表示:「原本有幾十間小店,食肆、咖啡室、銀行、補習社、興趣中心、幼稚園等等,種類繁多,方便居民進行各樣活動,社區規劃較完善。」但因為水產市場進駐,近月上述小店陸續結業,現時非食肆只剩下一間銀行、一間有機食品店及一家幼稚園。


在現有喉管的設計、卸貨區範圍不變的情況下,大部分黃埔花園居民擔心,若9期大部分地舖全面轉型為食肆,日後衛生情況會惡化、馬路因車輛出入增多或需增加保養、各類渠管會因不勝負荷而再爆裂,屆時小業主們需付各式清潔維修費。「喉管是30年前的設計,若沒有改善、完全沿用舊系統,哪能負荷?是一個潛在爆炸,隨時爆炸。」

因恐水產市場令污水渠不勝負荷而爆裂,部份業主於9月中發起簽名行動,在9期1216戶住戶中收集到七成反對簽名,並在九月下旬要求與地舖商場業主、即整個黃埔花園的大業主「和記黃埔」見面;但大業主在10月下旬由其子公司「和記地產代理有限公司」發信回覆,信中未有回應居民的爆渠擔憂,只是指:「即將開業之店舖會以海鮮為主題,集購物、消閒及餐飲等元素,相信能為居民帶來一個新的消閒點。」


「9號水產」佔地約5萬呎,比灣仔上月剛開張的大型水產市場還要大上近5倍。
卸貨區面積卻只有數十平方米。


小業主最關注的「爆渠」危機,由來有因。張先生及Helen均表示,因近年爆渠情況頻生,今年年初,2期才爆過污水渠。本月中,10期及12期爆鹹水渠。10至12年期間,至少曾三次爆渠。另外,12年11月,當時正值港鐵黃埔站工程期間,德豐街與船景街的地下污水渠爆裂,一開始維修費用高達236萬元;居民發起遊行示威後,管理公司方提出支付整筆維修費並免去經理人酬金。他們已成驚弓之鳥。
小業主共同出資維修保養五條私家街 憂外來客增加維修負擔

根據地契圖則,德康街、德安街、德豐街、德定街及部分船景街均為「私家街」,而非公共街道。換言之,該5條街道上的清潔、植樹、維修、甚至泊車管理,均由黃埔花園各業主共同分擔費用。「好像違例泊車,警察不會入來抄牌,是管理公司來鎖車。而每次爆渠,如果發生在公共街道上,是政府部門用公帑維修,但在黃埔花園則是所有業主一同出資分擔。」Helen憤慨表示:「租舖收入就大業主袋晒,清潔維修費就要小業主畀。」

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黃埔5大街道原來均為私家街(紅色虛線範圍)。(地政署「地理資訊地圖」截圖)
黃埔近年頻有工程,未知與爆渠有否關係。(黃永俊攝)

早在2010年5月,九龍城區議會曾討論「私家街」所衍生的情況及問題,當區區議員梁美芬表示,黃埔花園很多小業主不滿現時屋苑的私家街可供公眾使用,但龐大的維修費卻由屋苑業主負責。例如港鐵觀塘線延線於黃埔私家街內設置出口,出口帶來龐大的人流和額外的維修開支,有居民曾建議政府收回私家街,但當時地政總署代表回應,政府於收回私家街時須考慮眾多因素,包括業權人是否同意、業權是否完好、政府是否需要作出補償等。相關建議多年來仍停留在「討論」階段,迄今區內該5大街道仍為「私家街」。梁美芬指因涉及持份者人數眾多,有部份業主不希望政府收回私家街:「有些業主擔憂失去管理權後,很多車入來違泊,好像很亂。」


「和記地產」指租戶已聘請合資格顧問公司及承辦商規劃排污系統,又會審視有關租戶所提交之排污系統圖則及相關文件。渠務署指「9號水產」仍在裝修中,該水產市場所產生的污水,將會排放至黃埔花園內的私人污水渠內,最終流至紅磡道紫荊苑對出的公共排污系統,管理公司須設置適當污水渠以應付新增流量。而環保署則回覆,現時整個黃埔花園的每日污水排放量約13,000立方米,而黃埔花園下游的公共污水渠每日可接收的污水量約40,000立方米,足以應付增設水產市場後的排污量。但黃埔花園內的污水渠屬私人擁有,就一般的水產市場或食肆而言,估計每日污水產量約為50至100立方米。


居民指自地鐵工程動工後,喉管頻爆。(黃永俊攝)
私家街內不會有警察抄牌,違泊車輛要靠管理公司鎖車。(黃永俊攝)
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(純個人心聲,不喜大力D插)      
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空有熱誠並不足夠,要有不为名利而具專才人士挺身而出,有難度
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寶劍鋒從磨礪出
梅花香自苦寒來
一勤天下無難事
全民護港憑良知
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