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elsonyau 發表於 2017-04-17 01:40:09

居屋按揭懶人包分享

新一期居屋申請周三截止,申請者在等待結果的同時,應趁機了解居屋按揭,若不認識或搞錯按揭,恐怕隨時大失預算,最終更可能「撻Q」上不到車。今次請來經絡按揭轉介市場總監劉圓圓與大家6問6答,幫大家煉成居屋上車必殺技;就算你不是準買家,亦可藉此機會測試下自己對按揭是否了解!

【只可P按 利息較高】
Q1:居屋只可做P按,不可做H按?
答:正確。
購買市面上的私人樓宇,買家可選擇敍做P按或H按,但購買居屋則只能選P按。不要以為兩者分別不大,事實上,以現時利率計,H按最平為1.7厘(以H+1.3厘計),跟P按約2.15厘(P-3.1厘),兩者相差約45點子。以敍做9成按揭、供款年期25年的300萬港元居屋計,H按與P按每月供款相差逾500元。由此可見,雖居屋入場費較低,但按揭利息較高。

【綠表按揭達9成半】
Q2:綠表及白表居屋按揭沒有分別?
答:錯誤。
絕對有分別。兩者可敍做的最高按揭成數不同,白表可敍做最高9成按揭,綠表按揭高達9成半!以300萬元單位為例,前者須付1成首期,即30萬元,後者則只需15萬元首期,兩者相差1倍!
所謂綠表及白表,意思是指兩批不同購買居屋資格的人士,綠表主要為公屋住戶,透過申請可抽籤買屋屋,白表人士則是非公屋住戶。

【免繳按保 減輕負擔】
Q3:居屋不用付按揭保費?
答:正確。
由於居屋有政府擔保,不用支付按揭保費,變相慳一筆錢。此外,每月數百元貌似不多,但所謂「小數怕長計」,加上上車人士還需繳付印花稅、律師費及裝修等雜費,最好當然是慳得就慳。
所謂按揭保費,一般指當按揭成數超過6成後,買家資金仍不足,便需透過銀行向按揭證券公司買保險,令按揭成數達8至9成上限,這筆保險約樓價2%至5%不等,且成數愈高保費愈貴,買家可選擇一次過繳交,或每月供樓時一併支付。

【供款佔比不能超5成】
Q4:買居屋不用做壓力測試?
答:正確。
居屋因有政府擔保,毋須通過P按加息3厘的壓力測試。不過,當然要計算買家供款能力,即供款與收入比率不超過5成。惟專家建議,購買任何類型的物業,均須預留一筆流動資金。
此外,按揭是一項長遠計劃。雖今年息口料不會大幅上升,但按息長遠終會上升,一旦重上3厘甚至4厘時,買家便需審視,自己能否負擔。

【月供多1500元 超私樓】
Q5:居屋每月供款較輕鬆?
答:部分正確。
由於居屋以折扣出售,故樓價相對上比市價為低,理論上每月供款亦較少,買家供樓相對輕鬆,但上述已提過,居屋只可做P按,按揭利息已比H按為高。此外,居屋供款年期最長僅25年,不及私樓的供款年期可長達30年,雖供款年期及總利息開支可減少,但以敍做9成按揭的300萬元居屋計,相對供30年,每月需供多1,500元。因此,比起300萬元的私樓(前提是要找到300萬元的私樓),供居屋隨時更辛苦!

【須過銀行嚴格審批】
Q6:居屋按揭一定獲批?
答:錯誤。
雖居屋按揭成數最高可獲批9成或以上,但與一般物業貸款無異,銀行需審視風險,清楚考慮到底批出多少貸款及供款年期,若按揭貸款額高,銀行所承受風險相應提高。故銀行會考慮供款人的供款能力、過往財務紀錄及還款紀錄等。

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●離地!居屋自由市場價過千萬?

昔日居屋往往乏人問津,多是買家自住。近年香港樓價癲升,打工仔要上車,漸要將目光放在納米樓、居屋,甚至是公屋。不過,最近更似乎「冇呢支歌仔唱」,皆因上周長沙灣樂年花園一個3房單位,剛於綠表市場以730萬元沽出,成為綠表居屋王,樂年花園單位折扣率由35%起,若單位補地價兼在自由市場出售,售價料逾千萬元。

●今輪一手首期僅6.95萬
比起購買二手居屋,申請一手居屋似乎更划算。今輪居屋共有3個屋苑,包括彩虹彩興苑、梅窩銀蔚苑及銀河苑,提供共逾2,000個單位,項目以市價7折定價,售價介乎139萬至385萬元,首期最低6.95萬元便可上車,比起索價千萬元的居屋,可謂十分之抵!

sing_dz 發表於 2017-04-17 01:44:10

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熙仔282 發表於 2017-04-17 02:32:54

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wahetm 發表於 2017-04-17 07:16:42

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高腳七 發表於 2017-04-17 07:33:47

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小莉莉 發表於 2017-04-17 07:45:56

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過主啦 發表於 2017-04-17 08:16:42

明晒

艾力艾力 發表於 2017-04-17 08:30:53

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paultselp 發表於 2017-04-17 08:55:35

Good

laiguoli 發表於 2017-04-17 09:03:40

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kin711 發表於 2017-04-17 09:14:25

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Fion1103 發表於 2017-04-17 10:36:08

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tomlam@TM 發表於 2017-04-17 10:47:41

thank you.

missyou 發表於 2017-04-17 10:58:14

經絡按揭轉介居然連居屋都沾手 ;059;

雞包仔 發表於 2017-04-17 11:19:57

實用,應置頂!

romantic 發表於 2017-04-17 12:30:25

thx for sharing !! ;030;

romantic88 發表於 2017-04-17 12:31:21

thx !!  ;030;

鄧aunti 發表於 2017-04-17 12:37:24

Thx

Casasa 發表於 2017-04-17 13:40:22

Thanks

tom168 發表於 2017-04-17 15:14:18

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